“高端物流地产回报率高达8%，比住宅与办公楼4%-6%左右的回报率高很多。” Dtz戴德梁行工业及物流地产部主管苏智渊认为，工业地产用地在上海尚属抢手资源，全市平均租金达到 1.27 元/平方米/天，市内虹桥/普陀/宝山区域租金则达 1.4元/平方米/天以上。

“国内的Reits还没有开放，工业地产的投资开发更多面临资金和退出机制问题。”苏智渊说，当前工业地产市场无论地价还是租金都已进入上行通道，投资热点是研发中心、独栋化办公楼、物流仓库和厂房，尤其是高端物流仓库，但其发展空间严重受制于融资和资本市场。

戴德梁行华东区研究部数据表明，2013年二季度上海研发办公楼平均租金每月每平方米105.92元，环比增长 0.6%，达到历史最高水平;空置率下降至2012年三季度以来的最低点，为12.85%。厂房的平均租金为每月每平方米32.85元，环比增长 1.8%;空置率下降至3.94%，为2010年一季度以来的最低水平。

工业地产一手的供应不多，推动二手物业租赁和买卖市场的活跃。据统计，过去一年物流仓储平均租金上涨了6%。最近几年工业地产租金保持年均5%以上的增长率。由于土地供应短缺，二手土地的售价达一手土地的两倍。

据戴德梁行华东区研究部数据，2013年一季度上海仅有普洛斯奉贤海港园项目竣工，新增供应量为44，000 平方米，上海高标准物流库总供应量达到476万平方米。新增需求主要分布在嘉定区、青浦、松江区三个区域内。天猫、京东商城也准备在嘉定北区拿地自建高标准的区域配送中心。

由于物流类产品市场风险小、需求大，很多基金进入该领域。普洛斯在上海地区继续大量持有物流土地，展开收购。嘉民中国物流基金近期收购了上海外高桥保税区的一座双层坡道式仓储设施，项目占地约7.5万平方米。

“按照上海的港口经济发展速度，高端仓库数量远没有达到国际标准。这个市场才刚刚起步，有很大发展潜力。”苏智渊说。

苏智渊分析，工业用地2007年才进入招拍挂市场，但与高端制造业相比，政府更愿意接纳能产生高税收的高端制造业，导致很多物流地产投资商拿不到土地，只能收购二手项目，入股有工作资源的公司等。

不少外资物流地产开发商看好物流仓库出租的回报，并通过海外基金做嫁接，有成熟的退出机制。“最近两个月，不少海外不知名的基金来询问华东物流地产的投资机会，”苏智渊透露，外资工业地产开发商往往将已形成现金流的工业地产直接出售给基金套利，再做新的开发。